图10：今年1-4月房产成交均价上涨剧烈城市

房地产的分化则是对住房刚需的解决方案寻找，结合雄安新区的相关报道，我国目前正在探索和借鉴德国和新加坡模式的经验：

（1）德国模式

在世界三大住房模式中，德国模式是以租代买。二战后德国战后重建工作产生了大批住房，而少数人掌握大量房产与多数人对房产需求形成巨大矛盾，德国政府为解决矛盾制定了严格的房产税政策，将房产售卖成本提高，并规定如果房屋持有者出租房屋会减免这些税务成本。特别指出的是，这些减免政策对出租房屋的租期提出了很高的要求，一般要求10年以上，且房东如果违约，需要提供半年以上的缓冲期或经济补偿，违约成本十分昂贵。这样一来保证了房屋的长期出租，在10年以上的租期前提下，大部分的住房问题能够得以解决。

结合我国实际情况，可以在中小城市借鉴德国模式。近年来关于房产税政策的讨论不绝于耳，房产税能释放房屋持有者手中的空置房屋，将其投入市场长期出租，能够缓解一定的住房压力，这种模式在小城市的意义重大，可以避免小城市房地产业过度扩张和减少地方政府的财政杠杆。

图11：德国历史房地产价格指数

（2）新加坡模式

新加坡模式是以公共住房为主，私人住宅为辅，核心在于“组屋制度”。新加坡前领导人李光耀秉持“人无恒产则无恒心”的儒家思想，为提高居民的国家认同感制定了组屋制度，截至2016年底，组屋占新加坡住房总量的80%。

组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，早期组屋房型为二房式（一个客厅、一间卧室）。组屋的出资方是政府，政府在出资建成第一批组屋后，有持续经济来源的民众可以申请，每月缴纳固定的租金得以居住组屋，而政府拿着第一批组屋的租金去修建第二批组屋，由此类推。然后，在组屋数量批次多起来的时候，政府强制收回第一批组屋，而第一批组屋租房民众可以直接获取最新一批组屋的租房优先权，也可以选择购买第一批组屋，并且这些年来的组屋租房年限可以获取一定的折扣，这对民众买房是巨大的优惠。

组屋制度的关键在于前几批组屋的修建，这需要强有力的政府支持。新加坡模式适合在大城市推广，组屋群在大城市边缘修建，这样可以降低成本，另一方面加速开发城市周围地区。新加坡模式的难点在启动资金和拥有稳定收入的人群，但在我国举国体制的优势下，前几批的组屋建设款毫无问题，头疼的是有持续的经济来源租房民众，而优质的大学生毕业生可以解决这个问题。近期各大省会城市争抢大学生落户的政策接连展开，这是为城市未来老龄化的未雨绸缪，还是为继续进行城市扩张打造基础，我们不得而知。